Combien de temps faut-il prévoir pour obtenir l'autorisation en assemblée générale ?

Le délai minimal légal de convocation d'une AG est de 21 jours. Si votre demande n'est pas inscrite à l'ordre du jour de la prochaine AG ordinaire (généralement annuelle), vous devrez attendre la suivante ou demander une AG extraordinaire. En pratique à Paris, il faut compter entre 2 et 6 mois entre le dépôt de la demande auprès du syndic et la tenue de l'assemblée. Après le vote, le procès-verbal doit être notifié dans les 2 mois. Le délai de recours des copropriétaires opposants est de 2 mois à compter de la notification.

Guide pratique

Obtenir une Autorisation de Copropriété à Paris : guide complet 2025

Q: Que faire si le syndic refuse de mettre ma demande à l'ordre du jour ?

Tout copropriétaire a le droit de faire inscrire des questions à l'ordre du jour d'une AG (article 10 du décret du 17 mars 1967). Si le syndic refuse, envoyez votre demande par lettre recommandée avec AR en visant cet article. En cas de refus persistant ou de défaillance du syndic, vous pouvez saisir le président du tribunal judiciaire de Paris en référé pour désigner un mandataire chargé de convoquer l'assemblée. Cette procédure prend généralement 1 à 3 mois.

Q: Peut-on commencer les travaux avant l'autorisation de la copropriété ?

Non. Commencer des travaux sur parties communes ou affectant l'aspect extérieur sans autorisation préalable de l'AG expose à une action en remise en état aux frais du copropriétaire fautif, sans indemnités. Le syndicat peut obtenir en justice la démolition des travaux et la remise en état, même si les travaux sont terminés depuis plusieurs années. En pratique, cela peut bloquer une revente. Il faut toujours attendre le procès-verbal d'AG et l'expiration du délai de recours (2 mois) avant de démarrer.

Vous souhaitez rénover votre appartement à Paris mais l'immeuble est en copropriété ? Certains travaux nécessitent un vote en assemblée générale. Voici comment identifier ce qui est soumis à autorisation, comment préparer votre dossier, et les délais à anticiper.

Parties communes vs parties privatives : la distinction fondamentale

La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété distingue les parties communes (détenues collectivement par tous les copropriétaires) des parties privatives (appartenant à chaque copropriétaire). Les travaux sur parties communes nécessitent une autorisation de l'assemblée générale (AG) ; les travaux sur parties privatives sont en principe libres, sauf exceptions importantes.

Parties communes

›Façades, toitures, terrasses accessibles
›Gros œuvre, murs porteurs, dalles
›Cage d'escalier, hall d'entrée, couloirs
›Canalisations et réseaux communs
›Cour intérieure, jardin commun

Parties privatives

›Cloisons intérieures non portantes
›Revêtements de sol et plafonds
›Portes intérieures, placards, cuisine
›Salle de bain (hors canalisations communes)
›Balcon (face intérieure) — selon règlement

Attention — zone grise

Certains éléments sont en partie commune même s'ils se trouvent dans votre appartement : les gaines techniques, les colonnes montantes d'eau, les murs porteurs (même intérieurs), et parfois les fenêtres (selon le règlement). Consultez toujours le règlement de copropriété avant de lancer des travaux.

Quels travaux nécessitent une autorisation de l'AG ?

Même dans vos parties privatives, certains travaux sont soumis à autorisation car ils affectent les parties communes, l'aspect extérieur de l'immeuble, ou touchent à des éléments structurels.

Modification d'un mur porteur

Abattre, percer ou modifier un mur porteur touche au gros oeuvre de l'immeuble, qui est une partie commune. Même si ce mur se trouve dans votre appartement, vous devez obtenir l'accord de l'AG. Une étude structure est également indispensable.

Modification de la façade ou des fenêtres

Les façades sont des parties communes. Percer une nouvelle fenêtre, changer le type de vitrage (si le règlement impose un modèle uniforme), poser un climatiseur visible depuis l'extérieur, ou créer un accès depuis une terrasse collective nécessitent un vote en AG.

Raccordement à des colonnes communes

Toute modification affectant les colonnes d'eau, les évacuations communes, ou les réseaux partagés (gaz, électricité collective) requiert une autorisation. Cela concerne notamment la création d'une salle de bain supplémentaire ou le déplacement d'une cuisine.

Travaux sur parties communes à usage privatif

Terrasse, toit-terrasse, cour ou jardin à usage privatif : ces espaces appartiennent à la copropriété même si vous en avez la jouissance exclusive. Tout aménagement (pergola, abri, dallage) nécessite l'accord de l'AG.

Les démarches pour obtenir l'autorisation de la copropriété

La procédure se déroule en plusieurs étapes. Anticiper est essentiel : les délais peuvent s'étendre de 2 à 6 mois selon la fréquence des AG dans votre immeuble.

Consulter le règlement de copropriété

Avant tout, lisez votre règlement de copropriété (disponible chez le syndic ou au bureau de conservation des hypothèques). Il précise la liste des travaux soumis à autorisation, les règles d'aspect extérieur, et parfois des clauses spécifiques à votre immeuble.

Contacter le syndic

Envoyez au syndic une demande écrite (recommandé AR) décrivant précisément les travaux envisagés, accompagnée des plans et devis de l'artisan. Demandez explicitement l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG et le délai prévisionnel.

Constituer le dossier technique

Pour les travaux sur gros oeuvre, une note de calcul structure (ingénieur structure ou architecte) est souvent demandée. Pour les modifications de façade, des visuels (plans, photos) facilitent le vote. Plus le dossier est complet, moins il y a de risque de report.

Vote en assemblée générale

Les travaux sur parties communes se votent à la majorité de l'article 26 (double majorité : majorité des copropriétaires représentant au moins 2/3 des tantièmes) pour les travaux importants, ou à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des tantièmes) pour les travaux courants d'amélioration.

Attendre l'expiration du délai de recours

Après l'AG, le procès-verbal est notifié à tous les copropriétaires. Les opposants disposent de 2 mois pour contester la décision en justice. Il est prudent d'attendre l'expiration de ce délai avant de démarrer les travaux, surtout pour les chantiers lourds.

Les règles de majorité en assemblée générale

La majorité requise dépend de la nature des travaux. Se tromper de majorité peut rendre la décision nulle. Voici les trois seuils à connaître.

Article 24 — Majorité simple

Travaux d'entretien courant, de maintenance, ou de conservation de l'immeuble. Décision prise à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Exemple : ravalement décidé collectivement, réparation d'une toiture, entretien des parties communes.

Article 25 — Majorité absolue

Autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur (art. 25 b). Nécessite la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Si ce seuil n'est pas atteint mais qu'un tiers des voix est favorable, un second vote à la majorité simple (art. 24) peut être organisé immédiatement.

Article 26 — Double majorité

Travaux d'amélioration importants ou surélévation de l'immeuble. Nécessite la majorité en nombre des copropriétaires (plus de 50 % des personnes) représentant au moins 2/3 des tantièmes. Seuil le plus élevé, souvent requis pour les transformations structurelles majeures.

Le rôle du syndic dans votre projet de travaux

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Son rôle est d'organiser les AG, d'administrer les parties communes et de veiller au respect du règlement. Il n'a pas le pouvoir d'autoriser ou refuser vos travaux seul — seule l'AG en décide. Mais il peut bloquer indirectement votre projet.

Ce que le syndic peut faire

Inscrire ou refuser d'inscrire votre demande à l'ordre du jour, fixer la date de l'AG, rédiger et notifier le PV, vérifier que les travaux autorisés sont bien conformes à ce qui a été voté. En cas de refus d'inscription injustifié, saisissez le tribunal judiciaire de Paris.

Ce que le syndic ne peut pas faire

Autoriser lui-même vos travaux (sauf délégation expresse de l'AG pour des montants limités). Bloquer des travaux sur parties privatives ne touchant ni les parties communes ni l'aspect extérieur. Exiger des frais administratifs non prévus par le contrat de syndic.

L'état daté et les travaux en cours de vente

Si vous vendez votre appartement après avoir réalisé des travaux, le syndic établit un état daté mentionnant les travaux réalisés et leur conformité avec les autorisations de l'AG. Des travaux non autorisés peuvent bloquer la vente ou engager votre responsabilité vis-à-vis de l'acquéreur.

Travaux libres vs travaux soumis à autorisation : tableau récapitulatif

Type de travaux	Autorisation AG	Permis / DP
Peinture, revêtements intérieurs	Non	Non
Cloison non portante intérieure	Non	Non
Mur porteur (même en partie privative)	Oui (art. 25)	Souvent
Modification fenêtres / façade	Oui (art. 25)	Oui (DP)
Création salle de bain (raccord colonne)	Oui (art. 25)	Non
Aménagement toit-terrasse privatif	Oui (art. 25-26)	Souvent
Ravalement façade (commun)	Oui (art. 24)	DP souvent

Questions fréquentes

Quels travaux nécessitent une autorisation de la copropriété à Paris ?+

Tout travail touchant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessite un vote en AG : modification d'un mur porteur, ouverture en façade, raccordement à une colonne commune, travaux sur terrasse ou toit-terrasse. Les travaux purement intérieurs sur parties privatives (peinture, revêtements, cloisons non portantes) ne nécessitent pas d'autorisation en principe, sauf clause contraire du règlement.

Combien de temps faut-il pour obtenir l'autorisation en AG ?+

Comptez 2 à 6 mois à Paris selon la fréquence des AG dans votre immeuble. Le délai légal de convocation est de 21 jours. Après le vote, le PV est notifié sous 2 mois et les copropriétaires opposants disposent de 2 mois supplémentaires pour contester. Il est prudent d'attendre l'expiration de ce délai de recours avant de démarrer.

Que faire si le syndic refuse de mettre ma demande à l'ordre du jour ?+

Tout copropriétaire a le droit de faire inscrire une question à l'ordre du jour (article 10 du décret du 17 mars 1967). Envoyez votre demande par LRAR en citant cet article. En cas de refus, saisissez le président du tribunal judiciaire de Paris en référé pour désigner un mandataire chargé de convoquer l'assemblée.

Peut-on commencer les travaux avant l'autorisation de la copropriété ?+

Non. Commencer sans autorisation expose à une action en remise en état aux frais du copropriétaire, sans indemnités. Le syndicat peut obtenir la démolition des travaux même plusieurs années après. Cela peut aussi bloquer une revente. Il faut toujours attendre le PV d'AG et l'expiration du délai de recours de 2 mois.

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